今回は、以下のような設例について検討します。
私（Ｘ）は、Ｙさんに対して居住用マンションの一室（「本件貸室」といいます。）を賃貸していました。
本件貸室にはＹさんのほか、Ｙさんの妻であるＡさんも居住していました。
ところが、Ａさんは本件貸室内で自殺してしまい、Ｙさんも本件貸室から退去することになりました。
Ａさんの自殺の状況からすれば、今後、従前の賃料のままでは本件貸室を賃貸することができません。私は、Ｙさんに対し、賃料収入の減少分について損害賠償請求したいのですが可能でしょうか。■ Ｙさんの責任について
まず、本件賃貸借契約の当事者はＸさんとＹさんであり、Ａさんは契約の当事者ではありませんが、ＡさんはＹさんの占有補助者（利用補助者）に該当するといえます。
賃借人は、賃貸借契約上、引渡しを受けてからこれを返還するまでの間、その目的物を善良な管理者の注意をもって管理すべき義務を負っているといえます（民法４００条【※１】）。その義務の中には、目的物について物理的に損傷等することのないようにすることのほか、通常人が心理的に嫌悪すべき事由を発生させないようにすることも含まれているといえます。
例えば、居住者がその賃借物件において自殺することのないよう配慮する義務も含まれているということができます（東京地判平成13年11月29日、東京地判平成22年9月2日、東京地判平成23年1月27日、東京地判平成28年8月8日、東京地判令和4年10月14日、東京地判令和5年3月23日参照）
そうすると、設例の賃借人Ｙさんは、賃貸人Ｘさんに対し、Aさんの自殺に起因する本件貸室の損害について契約上の責任（債務不履行責任）を負うべきことになるといえます。
【※１】民法４００条
（特定物の引渡しの場合の注意義務）
第４００条 債権の目的が特定物の引渡しであるときは、債務者は、その引渡しをするまで、契約その他の債権の発生原因及び取引上の社会通念に照らして定まる善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならない。■ 損害賠償の範囲（額）について
賃借人Ｙさんは、賃貸人Ｘさんに対し契約上の責任を負いますので、Ｘさんは、Ｙさんに対し、債務不履行に基づく損害賠償を請求できることになります。
問題は、その損害賠償の範囲（額）についてですが、この点に関しては具体的な事実関係によって異なってきます。
参考としていくつか裁判例を紹介しておきます。
【※２】東京地判平成22年9月2日（ウエストロー2010WLJPCA09028001）の要旨
本件における原告の逸失利益については、本件物件の相当賃料額を本件賃貸借と同額の１２万６０００円と見た上で、賃貸不能期間を１年とし、また、本件物件において通常であれば設定されるであろう賃貸借期間の１単位である２年を低額な賃料（本件賃貸借の賃料の半額）でなければ賃貸し得ない期間と捉えるのが相当と考える。
また、将来得べかりし賃料収入の喪失ないし減少を逸失利益と捉える以上、中間利息の控除も必要というべきである。
以上によれば、逸失利益については、２７７万８７５２円となる。
１年目：￥126,000×12か月×0.9524（ライプニッツ係数）＝￥1,440,028
２年目：￥63,000×12か月×0.9070＝￥685,692
３年目：￥63,000×12か月×0.8638＝￥653,032
合計￥2,778,752【※３】東京地判平成23年1月27日（ウエストロー2011WLJPCA01278012）の要旨
平成２１年７月１日から新契約が締結される同年１０月１９日までの３ヶ月と１９日分の賃料等相当額分２８万９０３２円（８万円×３ヶ月＋８万円×１９／３１日≒２８万９０３２円（小数点以下切捨て））は損害ということができる。
また、新契約分については、少なくとも、新契約の賃貸契約当初の２年分（平成２１年１０月２０日から平成２３年１０月２０日までの２４ヶ月）に加え、その翌日である平成２３年１０月２１日から学生が通常において賃貸物件を探すピークである翌年３月２０日までの約５ヶ月の間の新契約の賃料等の額（月額４万６０００円）と、本件契約の賃料等の額（月額８万円）との差額（月額３万４０００円）については、逸失利益として認定するのが相当であり、その合計額は、９８万６０００円となる（３万４０００円×２９ヶ月）。
以上によれば、原告の逸失利益は、少なくとも上記の合計１２７万５０３２円となる。【※４】東京地判令和4年10月14日（判例秘書Ｌ07733021）の要旨
（１）空室期間についての損害
原告は、本件賃貸借契約が令和２年９月２８日に終了した後、原状回復工事を経て、令和２年１０月末頃から本件建物の入居者募集を開始し、その約３か月後である令和３年１月下旬に入居希望者が現れたがペット飼育の可否につき折り合いがつかず、その後２月中旬に別の入居希望者が現れ、同人に対し同年４月１日から賃料月額１５万円と定めて賃貸していることが認められる。
本件自殺の有無にかかわらず原状回復工事期間中に新賃借人が入居することは考えられないことからすれば、上記１か月の空室期間は本件自殺との間に相当因果関係があるとはいえない（なお、本件自殺の態様に照らし、通常よりも長期間の原状回復工事を要したとは考えられない。）。
また、一般に、入居希望者が現れてから実際に賃貸借契約を締結して入居するまでは一定期間を要するものであり、特に、新年度の４月から入居することを希望する者は、前年度の２月頃に物件探しをして物件を決め、４月１日からを契約期間として契約することが多いこと（公知の事実）からすれば、令和３年２月中旬頃に新賃借人が現れてから同年４月１日から入居するまでの間の約１か月半の空室期間についても、本件自殺との間に相当因果関係があるとはいえない。
そして、本件建物が利便性の高い地域に存在するマンションであり空室率は低いものであったことを考慮しても、通常、一定程度の賃借人募集期間は必要であるから、本件自殺と相当因果関係のある空室期間は３か月とするのが相当であり、次のとおり７０万５０００円が損害額である。
２３万５０００円×３＝７０万５０００円
（２）その後の賃料減額についての損害
原告は、本件自殺により本件建物の賃料相場が下落し、減額した賃料額で賃貸せざるを得ない事態に陥り損害を受けたものである。そこで、上記損害のうち本件自殺と相当因果関係のある範囲について検討するに、本件建物の従前賃料は月額２３万５０００円であり、これは相場に照らして相当なものであったこと、本件建物は利便性の高い地域に存在するマンションであり空室率は低いものであったこと、亡Ａが死亡したのは本件建物内ではなく、賃借人の心理的抵抗感は本件建物内で死亡した場合に比べれば低いと考えられること、本件建物は東京都心部のタワーマンションの一室であり近隣との人間関係は希薄であると考えられること（弁論の全趣旨）、原告から依頼を受けた仲介業者は従前賃料から３０％を減額した月額賃料１６万４５００円で募集をしていたことなどの事情を総合考慮し、新たな賃貸借契約が締結された令和３年４月分から、本件自殺の３年後である令和５年８月分までの２９か月分の賃料について、従前賃料額の３割の範囲に限り相当因果関係を認める。
２３万５０００円×３０％×２９か月＝２０４万４５００円【※５】東京地判平成29年4月14日（ウエストロー2017WLJPCA04146014）の要旨
本件事故のあった本件居室を賃貸する場合、原告は、賃借希望者に対し、本件事故につき事前に説明すべき義務があるといえるところ、一般に、本件事故の説明を受けた賃借希望者が、同居室を賃借して居住することに少なからず心理的な嫌悪感を抱くことは避けられない。そうであれば、原告が、本件事故につき説明した上で、本件居室を賃貸する場合、一定期間、賃借人となる者が現れない可能性は高く、仮に同居室を賃借する者があるとしても、通常の賃料での賃貸は困難といわざるを得ない。
もっとも、上記嫌悪感は心理的な要因により生じるものであり、物理的瑕疵と異なって時間の経過により希釈化するものと考えられるし、また、本件事故後、新たな賃借人が本件居室を一定期間利用した場合などにも、同嫌悪感は薄れるものと考えられる。さらに、本件居室が西武池袋線ｂ駅及び西武有楽町線ｃ駅からいずれも徒歩５分という立地条件のよい場所に位置し、マンションの管理体制も良好であり、その需要は高いこと、本件事故に関する報道等がされたことを認めるに足りる証拠はないことなどに照らすと、本件事故に起因する嫌悪感が長期間にわたって継続すると解するのは相当でない。
上記事情に加え、本件賃貸借契約の賃貸借期間が２年であること、賃料が月額５万３０００円であることを併せ考えると、本件居室は本件事故から１年間は賃貸が困難であり、その後賃貸する場合でも２年間は通常の賃料の半額でしか賃貸できないものと考えるのが相当である。
他方で３年を経過した後は、通常の賃料による賃貸が可能と考えられるから、本件事故に起因する賃料の逸失利益は、以下の計算のとおり合計１１６万８８４０円となる。
１年目 ６０万５７２６円（5万3000円×12か月×0.9524ライプニッツ係数）
２年目 ２８万８４２６円（2万6500円×12か月×0.9070ライプニッツ係数）
３年目 ２７万４６８８円（2万6500円×12か月×0.8638ライプニッツ係数）【※６】京都地判平成29年12月13日（ウエストロー2017WLJPCA12136018）の要旨
賃料収入に係る逸失利益について検討するに、本件事件当時、Ａが本件居室を賃貸期間２年間、賃料月額３万６０００円、共益費３０００円で賃借していたこと、本件建物の他の居室の中には賃貸期間１年の定期建物賃貸借契約を締結している例もあったこと、本件建物は入居者の流動性が高い賃貸物件であり、本件事件があったことによる心理的嫌悪感も早期に軽減されることに加え、本件居室内では床の張替工事も行われ、これも心理的嫌悪感の早期の軽減に資するものと考えられること、原告らが本件土地建物を売却する際、仲介業者は本件居室の入居者募集条件として賃料月２万円、共益費３０００円を想定した本件建物の収支参考資料を作成して買主に提示していたこと、他方で、本件建物の現在の所有者は平成２９年５月時点で本件居室の入居者募集は控えていること、その他本件に現れた一切の事情を考慮すると、本件居室は、本件事件後半年から１年程度の間は賃貸自体が困難となり、少なくとも、本件事件から１年間は従前賃料等３万９０００円を基準として８割程度の減収を生じ、さらにその後、少なくとも一契約期間の間は賃料を減額した賃貸しかできず、本件事件の１年後から２年間は従前賃料等３万９０００円を基準として５割程度の減収を生じるものと認めるのが相当である。
そうすると、原告Ｘ１の逸失利益（中間利息をライプニッツ方式で年５％控除する。）は、１年目が３５万６５４１円（３万９０００円×0.8×12か月×0.9523）、２年目が２１万２２３８円（３万９０００円×0.5×12か月×0.9070）、３年目が２０万２１２９円（３万９０００円×0.5×12か月×0.8638）で、合計７７万０９０８円となる。■ おわりに
賃貸人（Ｘさん）側としては、国土交通省が公表している「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」【※７】の存在も意識しておかなければなりません。
【※７】宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（令和3年10月）
対象不動産における自然死（老衰や持病による病死など）や日常生活の中での不慮の死（入浴中の溺死や食事中の誤嚥など）の場合は、原則としてそのことを借主に告げる必要はありません（ただし例外あり）が、それ以外の人の死の場合には、原則として概ね３年間（ただし例外あり）はそのことを借主告げるべきといわれています。
設例のような事案においても、原則として概ね３年間はそのことを借主に告げるべきことになるでしょう。
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